中國消費者報報道(記者聶國春) 11月24日，一直聲稱“沒有跑路，沒有破產(chǎn)”的蛋殼公寓再次沖上熱搜榜。蛋殼公寓等部分長租公寓頻繁出現(xiàn)經(jīng)營問題，不僅使各地房東與租客維權(quán)不斷，也引發(fā)了公眾對于租金貸模式的拷問。

租金貸無原罪

所謂租金貸，是指租客在與長租公寓企業(yè)簽下租賃合同時，與該企業(yè)合作的金融機構(gòu)簽訂貸款合同，由該金融機構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機構(gòu)按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業(yè)代為支付。

相比于傳統(tǒng)的租房半年付或季付，租金貸減輕了年輕租客的消費壓力，業(yè)主保證了長期租金收入，金融機構(gòu)客戶規(guī)模增加，錢流動起來，長租公寓也能拿出一部分錢擴張、維護運營。

此種多贏方式也獲得了監(jiān)管部門的肯定。2019年12月，住建部聯(lián)合國家發(fā)改委、銀保監(jiān)會等六部門發(fā)布《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》。意見中指出，“租房租賃企業(yè)可依據(jù)相關法律法規(guī)，以應收賬款為質(zhì)押申請銀行貸款”。

在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜看來，租金貸是一種中性的金融產(chǎn)品，其信用主體是租客，也有租金作為明確的還款來源，風險離散程度高，這樣的信貸場景在金融邏輯上是沒有問題的。

被異化成融資工具

為了防范租金貸的風險，上述六部門發(fā)布的意見明確：企業(yè)不得隱瞞、強迫、誘導租客使用租房租金貸款，住房租賃企業(yè)的租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。超過比例的應當于2022年底前調(diào)整到位。

然而，根據(jù)蛋殼的招股書，蛋殼上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金貸，該比例最高時超過九成。青客公寓也不遑多讓，截至2019年度，使用租金貸的青客公寓租客占比為62.6%。

長租公寓屢屢突破30%租金貸額度的上限，在于其規(guī)模發(fā)展的沖動。2017年，長租公寓受益于政策利好一躍成為投資“風口”，眾多長租公寓企業(yè)加入收房大戰(zhàn)。因高收低租囤積的大量房源成本較高，長租公寓企業(yè)的流動資金迅速被抽干。在這種情況下，一些長租公寓企業(yè)選擇繼續(xù)擴張規(guī)模，以尋求外部資金補充經(jīng)營現(xiàn)金流缺口，而這些外部資金，主要有戰(zhàn)略投資資金、銀行借款和租金貸。

新派公寓CEO王戈宏曾表示，投資方針對長租公寓的估值只看規(guī)模，不看地理布局，不看租客的支付能力，也不看品牌影響力，估值要素嚴重缺失，這也促使長租公寓沉迷于以規(guī)模稱王的發(fā)展模式。“在現(xiàn)實情況中，本是滿足租客消費信貸需求的租金貸，已異化為長租公寓的主要融資工具。”柏文喜說。

租金監(jiān)管迫在眉睫

自11月以來，已有成都、西安、重慶、深圳等地相繼發(fā)文規(guī)范租賃市場，這些文件均劍指長租公寓監(jiān)管。

深圳住建委在11月17日發(fā)布的文件中明確提出七方面要求，其中對租金收取方式，明確提出不得“高進低出”“長收短付”，不得誘導租客使用租金貸。

所謂“高進低出”，即高租金向房東收房，低租金向租客出租;所謂“長收短付”，即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金。這種經(jīng)營模式極易出現(xiàn)資金鏈斷裂。一些不法企業(yè)和個人有意利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路，將給房東和租客帶來重大經(jīng)濟損失。

記者注意到，早在今年9月8日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》已擬將長租公寓租金貸納入監(jiān)管范疇，支持直轄市、設區(qū)的市級政府建立住房租賃資金監(jiān)管制度。

中國社會科學院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤認為，目前已出臺的監(jiān)管文件多屬地方政府的部門規(guī)章，針對的對象是長租公寓而非金融機構(gòu)。“從金融監(jiān)管入手可能對規(guī)范長租行業(yè)更有效，但這還需要多部門進行聯(lián)動。”尹振濤說。

尹振濤建議，金融機構(gòu)要對長租公寓方資質(zhì)進行風控，選擇合規(guī)、合法的機構(gòu)。更為重要的是專款專用，不能挪用客戶資金，或可采用銀行存管方式。“長租公寓‘爆雷’比P2P更嚴重。”原我愛我家副總裁胡景暉建議，為了避免租房平臺用租金貸形成現(xiàn)金沉淀，最好的方式是分賬，即金融機構(gòu)貸出一筆款項，并不是一次性給予長租公寓，而是將一部分直接支付房東租金，一部分給長租公寓企業(yè)作為運營費用。“這種分賬模式界定了房東、租客、長租公寓機構(gòu)間的資金關系，長租公寓的角色更為清晰——服務與中介信息平臺。”胡景暉說。

記者了解到，已有國有大行設計的租金貸產(chǎn)品可繞過長租公寓等“二房東”直達業(yè)主。建設銀行于2017年率先推出個人住房租賃貸款產(chǎn)品“安居貸”，據(jù)了解，該貸款申請成功后，將直接通過建行自建的租賃平臺建融家園撥付給房東，不會在中介處形成資金沉淀。