中國消費者報報道（記者 孫蔚）對于廣大新市民、新青年來說，租房既要住得進，也要住得好。當下將旅館、酒店、商業辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房的現象十分普遍，對于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉建設部近日印發的《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》外，多地也進一步明確了相關建設標準。比如，近日重慶市出臺了《既有非住宅建筑租賃居住化改造技術標準》(DBJ50/T-378-2021)(以下簡稱《標準》)，據介紹，這是國內首部“非改租”建設標準;廈門市也在7月7日發布了《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》。

規范租賃住房改造行為

據記者了解，此次重慶市發布的《標準》涉及評估與策劃、場地與建筑、結構、建筑設備、消防、施工與驗收、運行維護等10方面內容，明確了改造后建筑的合理使用年限不應少于10年、公共服務設施建筑面積不應小于改造項目總建筑面積的6%等具體內容，具有落實政策需求、適應多方需要等特點。

廈門市發布的《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》規定，商業、辦公、工業、倉儲、科研教育等非住宅類存量房屋，符合條件的可申請改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款。“《標準》的發布對重慶市支持租賃住房項目建設、暢通非住宅存量項目改造、增加市場有效供給、降低非居住房屋階段性空置、促進產城融合、職住平衡具有重要意義。”重慶市住房和城鄉建設委員會副主任郭唐勇向《中國消費者報》記者介紹，《標準》是全國首部正式對外發布的“非改租”技術標準。

同策研究院分析師汪恒對《中國消費者報》記者表示，租賃住房的供應絕大部分由存量房改造而來，一直以來苦于沒有明確的建筑標準。重慶市、廈門市發布的相關規定對商業商務用房等非居住房屋改作租賃住房所涉及的評估與策劃，空間、建筑設備、消防安全等改造，以及施工與驗收質量要求等內容進行了明確，解決了此前商改租、“非改租”技術邊界不明確、設計內容無依據、施工驗收維護缺乏科學指導等問題，有助于規范房屋租賃化改造行為，拓寬個人房源出租渠道，促進住房租賃市場規范發展、盤活存量閑置房屋資源。

公共區域面積配比受關注

國家一直強調逐步使租房、買房在享受公共服務上具有同等權利，公共服務區域是集中式租賃住房最大的特色，但此前并無標準可言，有些公寓運營商將公共區域作為噱頭，有些小運營商則根本沒有建設公共區域的意識。

重慶出臺的《標準》，最大的亮點是對改造項目保障配套設施、滿足使用功能、提升健康性能等作了明確要求。例如，項目改造應集中設置配套的公共服務設施，公共服務設施的建筑面積不應小于改造項目總建筑面積的6%，且不應小于100平方米。項目配套的公共區域功能和服務設施可根據租戶需求、建筑功能以及周邊環境中商業服務網點配置等實際情況，進行相應調整。“如果按照重慶市的《標準》每萬平方米配置600平方米的公共區域面積來算，很多長租公寓是不達標的，這一標準的出臺無疑會讓長租公寓更像公寓。”中原地產首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示。

廈門市則對備受租戶關注的租金、面積等作出了規定，原則上每套(間)建筑面積不超過70平方米，以30-45平方米的小戶型為主;租金價格接受政府指導，按照市場評估價的85%，年均租金漲幅不得高于廈門市人均可支配收入的漲幅;改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售;納入廈門市住房租賃交易服務平臺統一監管等。

張大偉認為，未來肯定會有更多城市跟進租賃住房改造建設標準，對促進租賃住房規范發展和盤活存量有重要的意義。

兩類用地禁止改建租賃住房

應該明確的是，不是所有類型的房屋都可以改建為集中式租賃住房。中國建筑設計研究院有限公司裝配式建筑院院長趙鈿對《中國消費者報》記者表示，為保證居住安全，對于將非居住類建筑改建為集中式租賃住房，住建部發布的《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》強調，改建前應對房屋安全性能進行鑒定，依據鑒定結果進行相應處理，保證滿足長期居住、使用的安全性要求。

另外，依據《城市用地分類與規劃建設用地標準》關于土地性質的分類，三類工業用地是對居住和公共環境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業用地，三類物流倉儲用地是易燃、易爆和劇毒等危險品的專用物流倉儲用地。這兩類土地上的非居住建筑，可能存在不利于人體健康安全的隱患，不適宜長期居住，因此不得改建為集中式租賃住房。

重慶市對此做出了進一步細化，規定改造后建筑的合理使用年限不宜小于20年，不應小于10年;改造項目可供改造規模不宜少于50套(間)。

廈門市則規定，改建租賃住房申請項目應為依法取得土地且批建手續齊全的合法建筑。為保證改建后保障性租賃住房滿足居住標準，改建項目結構上應符合安全牢固的要求。改建后的保障性租賃住房應具備良好的衛生、通風和采光等居住條件，應符合給排水、供電等相關要求。同時，廠房、倉儲類改建項目須設立相應安全隔離措施，確保人員居住安全。此外，改建完成后，原則上不得少于50套(間)且建筑面積不少于2000平方米。