中國消費者報報道 （記者 孫蔚）隨著一線城市廣州、深圳同日宣布實施住房貸款“認房不認貸”，廈門、武漢、中山、西安……全國各地多個重點城市紛紛火速跟進，“認房不認貸”成為樓市當下最熱的話題。對此，業內專家表示，全國全面落地“認房不認貸”已經進入倒計時。

一線城市吹響號角

備受關注的“認房不認貸”政策陸續落地一線城市。8月30日上午，廣州市人民政府官網公布了《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，打響了一線城市“認房不認貸”的第一槍。

《通知》指出，居民家庭住房套數是以我市不動產登記機構提供的《廣州市自然人不動產信息查詢結果》顯示居民家庭（含所有家庭成員）已擁有住房套數核算。居民家庭名下在本市無住房的，購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購買首套住房的最低比例執行，不再區分是否有住房貸款（含商業性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。

8月30日晚，深圳成為第二個跟進“認房不認貸”的一線城市。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

值得注意的是，在政策執行時間方面，廣州以8月18日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局三部門聯合發布的《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》作為開始時間，而深圳自8月31日起開始執行。

隨后，廈門、武漢、中山、西安等多個重點城市紛紛火速跟進。據克而瑞不完全統計，截至8月31日，已有70多個城市落實“認房不認貸”，并且多數二線城市松綁力度頗大。比如鄭州發布15條措施，在落實“認房不認貸”基礎上，還提出要調整首套房貸利率下限，暫停執行限售政策。福州也對此前執行數年的限購政策進行松綁，允許福州郊區戶籍的家庭在市區多增加一套住房。

利好換房人群

“外地有房，廣州沒房，算首套；廣州有房（一套）已經賣了，就算名下有房貸，再買一套的話，也算首套。你們可以享受三成首付和低利率?！?月30日晚，廣州市天河區鏈家經紀公司的小張忙著回答前來咨詢政策的置業者，連晚飯都沒顧得上吃。

58安居客房產研究院院長張波對《中國消費者報》記者表示，自三部門提出了“認房不認貸”作為各地因城施策工具箱中可自行選擇的政策之后，市場層面對于十余個目前還在執行“認房又認貸”城市何時會調整充滿了期待。

“三部門的通知為政策在各地落地掃清了審批層面的障礙，可以說全國全面落地認房不認貸已經進入倒計時?！睆埐ū硎?，此次廣州起到了一定的示范作用，其政策尺度較大，完全“不認貸”，并且只在本地“認房”，預計對市場的推動作用力度會較大，市場短期內復蘇的概率大大增強，同時會先推動二手房交易量出現較大幅度增長，再傳導到新房市場。對于其他城市而言，在執行力度方面預計也將和廣州保持一致，一線城市房地產市場的全面復蘇有望開啟。

易居研究院研究總監嚴躍進也對記者表示，“認房不認貸”是2017年以來一線城市樓市放松力度最大的政策，充分體現了一線城市供求關系發生了重大變化。“此類政策的出臺，客觀上有助于穩定市場預期。這說明一線城市政策放松是必然的，也對全國市場有非常好的預期引導作用。”他表示。

張波認為，“認房不認貸”政策直接利好兩類人群，一是本地換房人群，名下住房出售后，新購住房可按首套執行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現大幅下降；二是在異地有房的人群，在認定套數時只核查本地住房情況，因此即便外地有房，只要在本地無房，同樣可按首套執行信貸政策。

樓市政策的重大調整，令開發商們有了動力。據記者了解，廣州多個項目都準備緊急加推新盤，包括保利天瑞、萬科•瑧樾府、龍湖•御湖境等高端樓盤。接受記者采訪的多個開發商均表示，政策對于房企來說是重大利好，預計會調整推貨節奏，加大供應力度。

記者發現，“認房不認貸”政策發布后，深圳有的樓盤甚至連夜收回了曾經給出的折扣，比如龍崗布吉項目自9月1日起收回現房促銷折扣措施。但是也有樓盤趁勢推出特價房源，以吸引客戶關注。 

對此，深圳貝殼研究院院長肖小平對記者表示，現在是換房的窗口期，不要妄想漲價，應把握時機快速“賣一買一”，預計今年深圳二手房交易將會被大大刺激。

置業壓力減輕

對于置業者而言，“認房不認貸”政策落實后對首付款和月供能帶來哪些變化？

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉對《中國消費者報》記者表示，按照今年1-7月廣州一手房套均總價大約410萬元、二手房套均總價大約320萬元計算，“認房不認貸”政策執行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額減少約30萬-40萬元，如果購買更高總價的住房，首付款會減少更多。

在月供方面，按照貸款100萬元、30年商業貸款計算，此前廣州首套房利率是4.2%，二套房利率是4.8%，“認房不認貸”政策執行后，如果按照首套執行房貸利率，每月可以減少357元的還款負擔。

肖小平則告訴記者，之前深圳本地無房、有過房貸記錄（不管是否還清、是否在本地），首付款需要五成，如果總價在750萬元以上的房子，則需要六成首付?！罢J房不認貸”政策執行后，這類人群的首付款壓力大大減少，以一套500萬元的房子為例，首付直接減少了100萬元。

“認房不認貸”政策的實施對于換房家庭來說是重大利好，但是北京金訴律師事務所主任王玉臣律師提醒消費者要注意兩點：一是雖然“認房不認貸”在一定程度上解除了首套房優惠在地域上的限制，但是不建議囤房、炒房，“房住不炒”早已是大趨勢，不要把房子當作理財產品。二是盡量不要選擇“無縫銜接”式換房，最好等第一套房徹底過戶后，再去購置第二套房，給自己留有應對突發狀況的時間。如果一定要“無縫銜接”式換房，那么在出售第一套房的合同中，一定要對買家的違約責任進行詳細約定，盡量降低風險。