中國消費者報訊（記者孫蔚）近日，自然資源部發布《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》（以下簡稱《指引》），提出要以國土空間規劃為引領，在國土空間規劃體系內強化城市更新的規劃統籌，針對城市更新特點改進國土空間規劃方法，完善城市更新支撐保障的政策工具，加強城市更新的規劃服務和監管，為地方因地制宜探索和創新支持城市更新的規劃方法和土地政策提供指引。

《指引》明確，要將城市更新要求融入國土空間規劃體系，同時針對城市更新特點，改進國土空間規劃方法。比如在城市更新方式與措施方面，《指引》提出，要按照“留改拆”的優先順序，在更新規劃單元詳細規劃中對更新對象組合采用保護傳承、整治改善、改造提升、再開發和微改造等更新方式，并明確其適用條件。以“保護優先、少拆多改”為原則，在更新實施單元詳細規劃中對各類建（構）筑物、設施等空間對象，研究確定保護、保留、整治、改建、拆除、重建（含復建和新建）等更新措施。

記者梳理發現，《指引》以專章的形式進一步完善了城市更新在規劃管控和土地利用方面的支撐保障，強化土地要素與城市更新規劃管理聯動。在規劃管控支持政策方面，針對此前存在較多政策訴求的土地復合利用、容積率核定、建筑規模統籌、技術標準等方面進一步明確了支持舉措，為各地相關管理部門構建與城市更新需求相匹配的技術和管理標準，提高審批效能提供了依據。在土地利用支持政策方面，針對土地復合利用過程中存在的土地用途界定、土地使用年限確定、土地價款計收等重要事項進一步進行了細化，確保可落地，特別是土地用途和年限的政策支持，有利于進一步激勵經營主體參與城市更新業務。此次政策還針對稅費計收、地價計收、確權登記等方面完善城市更新支撐保障。

在土地使用年限方面，《指引》規定，為適應市場需求及產業發展需要，鼓勵城市更新中靈活確定土地出讓年限和租賃年期，可考慮采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應產業用地，并允許根據需要予以續期，但包括續期在內的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。

中指研究院顧問咨詢部運營總監吳建欽對記者表示，規劃和土地問題一直以來都是城市更新領域重要的政策著力點。近兩年，各地方政府不斷進行城市更新的政策探索創新，在規劃及土地政策支持方面已出臺系列支持性政策，但從全國層面此前仍然缺乏規劃及土地利用方面的政策。《指引》的出臺既是對部分地區在執行政策的進一步明確，也為部分未出臺規劃與土地政策的城市形成有效指引。

吳建欽分析認為，《指引》的創新點主要包括4個方面：一是更加強調適應市場需求，包括堅持因地制宜的基本原則，提高規劃編制的適應性和對市場的響應性，以規劃的彈性適應市場的不確定性，為適應市場需求鼓勵靈活確定土地出讓年限和租賃年期，促進市場與更新項目進行對接，提倡土地混合使用和空間功能復合等方面；二是更加強調前置運營設計，本質也是為了更好適應市場需求；三是重點提及基礎設施更新改造，擴容升級基礎設施，同時提到以“平急兩用”為目標，契合國家近期提出的“三大工程”建設需要。四是更加強調供需對接，搭建政府、市場、社會在開展城市更新時的供需對接平臺。