中國消費者報報道(記者劉傳江)政府審定物業收費標準為每平方米1.6元/月，入戶時卻被額外強收每平方米0.92元/月的增值服務費。近期，《中國消費者報》記者陸續接到哈爾濱市工人新村招商·諾丁山小區業主投訴，反映開發商哈爾濱招商嘉天房地產開發公司(以下簡稱招商嘉天公司)和長春萬科物業公司哈爾濱分公司(以下簡稱萬科物業)在收前期物業費時，強制收取所謂的“增值服務”費。

　　投訴——

　　收房時被強收“增值服務”費

　　據了解，招商·諾丁山小區于2019年6月開始交房。招商嘉天公司和萬科物業要求，業主必須在政府審批的每平方米1.6元/月的前期物業費基礎上，再簽訂每平方米0.92元/月“增值服務”費的補充協議，否則不發放入戶鑰匙。業主們才知道政府審批的物業收費標準為每平方米1.6元/月，而不是之前售房人員所說的每平方米2.52元/月。業主更不知道所謂的“增值服務”費是什么。

　　萬科物業強行要求業主接受所謂的“增值服務”引發業主們不滿。萬科物業認為，業主在購房合同中簽字，等于認可了萬科物業與開發企業簽訂的物業合作內容。而業主認為，購房合同是格式合同，重大事項未如實告知，隱瞞事情，剝奪了消費者知情權，并非業主真實意思表達。雙方爭執不下。

　　由于不簽協議不發放入戶鑰匙，盡管對收“增值服務”費不滿，絕大多數業主最后還是無奈地選擇了交費、簽字。有的業主雖然交了費，但拒絕簽字;還有的業主為此訴訟到法院。

　　調查——

　　未按政府核定價格收費

　　那么，哈爾濱市對前期物業費標準是怎么規定的?萬科物業強收“增值服務”費是否被允許?

　　記者了解到，2014年1月1日，哈爾濱市正式實施的《哈爾濱物業收費管理辦法》規定：住宅(不含別墅、公寓)物業服務收費實行政府指導價。其中還規定，房屋預(銷)售前，由建設單位將物業服務標準報請區物業行政主管部門認定，并將認定結果報請市物業行政主管部門備案;市價格部門據此出具核定物業服務收費標準。辦理住宅進戶時，物業服務企業應當依據市價格行政主管部門核定的收費標準與業主簽定物業服務合同。

　　2017年7月26日，哈爾濱市發改委對招商嘉天公司報備前期物業服務收費標準做出明確批復：前期物業服務收費標準為每平方米1.6元/月，此收費標準為最高標準。其中還要求，(開發企業)應在房屋銷售現場的醒目位置公示物業服務企業名稱、服務項目、服務標準和收費標準，做好明碼標價;與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，應當將前期物業服務相關內容作為附件進行約定。其中還明確，此批復執行期兩年，經業主委員會與萬科物業協商確定服務和收費標準的，批復自行廢止。

　　“所謂物業增值服務，應該是物業企業為提高知名度和信譽度，在同等收費標準、同等服務內容之外增加服務項目，讓業主享受合同中沒有的‘超值服務’，哪有要業主買‘增值服務’，“增值”的意義在哪里?”一位業主對《中國消費者報》記者說。

　　記者了解到，“增值服務”主要分兩塊，一是指萬科物業獨有的智能化管理模式——睿服務平臺管理服務;二是指具體服務項目，包括二十多項。

　　許多業主對萬科物業“增值服務”的具體項目及收費標準并不認同。一些業主表示，許多服務都是針對特殊人群的個性化服務，比如婚禮協助;關愛空巢老人，節假日上門走訪;定期組織老人體檢;免費寄存輪胎;繳費贈禮品等。

　　“這些服務是萬科物業自行確定的，其中不少是針對特殊人群的服務，讓全體業主來承擔，也很不公平。”

　　回應

　　服務合同符合國家相關規定

　　針對業主的投訴和質疑，《中國消費者報》記者向萬科物業發送了采訪函。萬科物業在回復中未針對業主們提出的質疑進行解釋，只是稱：2019年6月進入物業交付期間，業主與物業公司分別簽訂了《前期物業服務合同》及《物業增值服務協議》。《前期物業服務合同》備案手續完備，《物業增值服務協議》符合《物業管理條例》規定，屬物業公司與業主雙方約定協議。

　　萬科物業相關人士向記者解釋，哈爾濱市制定的前期物業服務收費標準每平方米最高1.6元/月的政府指導價是多年前確定的標準，定價太低了。“我們也向有關部門建議，或者提高標準或者放開市場。”

　　觀點

　　“增值服務”收費屬不當得利

　　黑龍江承啟律師事務所主任孫威律師分析認為，由于前期物業業主并沒有實際參與，只能被動接受開發企業選定的物業企業、服務及價格標準，因此政府通過備案審批措施來限制和約束開發商與物業公司“合謀”定高價，以有效保護業主利益。《哈爾濱物業收費管理辦法》就對前期物業收費標準審定程序和要求做了明確規定。

　　“投訴中的開發商在與購房人簽訂購房合同時，隱瞞物業收費標準的有關情況，違反規定與物業公司巧立‘增值服務’名目，私自商定超出政府審定收費標準，強制購房人接受，侵犯了消費者的知情權，也屬于強制搭售行為。因此，物業公司以已簽訂合同為由證明業主接受了‘增值服務’費的說法是站不住腳的，其約定沒有法律效力，無需履行。對該無效條款的履行，在法律上形成不當得利，應當予以返還。”孫威分析道。

　　呼吁

　　物管收費規定亟待完善

　　《中國消費者報》記者了解到，山東、遼寧、廣東、重慶等省市都對前期物業收費標準作出必須按照政府指導價執行的規定，相關部門審定前期物業收費標準的年限一般為兩年，目的是待業主委員會成立后與物業企業重新商定收費標準。

　　記者在哈爾濱調查中了解到，不少新樓盤前期物業收費標準遠高于政府審定的最高指導價，相關企業有的繞開政府指導價和備案審批規定，直接定價一步到位，有的則在政府審定價格基礎上再設定其他收費項目。

　　“一方面‘紅線’高懸，一方面‘紅線’屢屢被踩，這種尷尬局面如何打破?”孫威律師表示，在房地產飛速發展，物業管理收費面臨著法律約束不足的情況下，需要政府職能部門盡快出臺或細化管理規定，尤其是建立和完善罰責，使小區物業管理收費有法可依、有法必依，既保護消費者合法利益，又能保證物業企業良性運轉。