2月20日，全國銀行間同業拆借中心公布本月貸款市場報價利率(LPR)。與上月相比，本月1年期LPR下降10個基點到4.05%，5年期以上LPR下降5個基點到4.75%。

　　LPR如期實現“雙降”，眾多地產分析師紛紛表示，由于5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現5年期降低，對于房貸影響巨大。不論存量貸款還是新增貸款，都有望享受降息的好處。因此，LPR下降對目前受疫情影響而更加低迷的房地產市場是一大利好。對此，一些媒體也煞有介事地以 “100萬元房貸每月少還31元”為題進行報道。

　　果真如此嗎?非也!LPR下行并不必然導致房貸利率下降。

　　我們知道，政府刺激房地產市場有多種手段，其中重要的有降低首付比例、降息、放松限購等。目前，中央政府仍然堅決表示，堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。雖然在過去幾個月內，部分三四線城市開始“因城施策”，但大部分省市尤其是北京、上海等一線城市，在降低首付比例、放松限購方面都沒有任何放松的跡象。因此，從國家層面來看，“房住不炒”仍是當前房地產調控政策的主導方向。

　　其次，LPR此次下調，旨在引導降低實體經濟融資成本，而并非為了松綁房地產調控政策，這在央行此前一天發布的 《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》中已有闡釋。該報告強調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　對于一些地產分析師的故意誤導和少數媒體的錯誤解讀，央行副行長劉國強更是直接潑了一瓢涼水。在2月22日接受媒體專訪時，劉國強明確指出，LPR下行基本上不影響個人房貸利率，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。

　　那么，LPR下降，為什么房貸能做到保持原有水平呢?這得從房貸利率構成上來分析。2019年8月17日，央行決定改革完善LPR形成機制，新的LPR在每月20日都會公布一次。2019年8月25日，央行對房貸利率定價方式進行改革，要求房貸利率掛鉤LPR。自2019年10月8日起，新發放的商貸利率，是以最近一個月相應期限的LPR為定價基準，然后加點形成。首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價，二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。

　　這個加點，各個地方存在較大差別。以調控最嚴的北京為例，首套房貸是在LPR基礎上加55個基點，二套房貸則是增加105個基點。融360發布的研究報告顯示，2020年1月，全國首套房貸款平均利率為5.53%，為5年期以上LPR加73個基點;二套房貸款平均利率為5.84%，為5年期以上LPR加104個基點。所以，對增量貸款，LPR下調后，在LPR的基礎上銀行可以調整加點，房貸利率可能下降，也可能不變，還可能上升。對存量貸款，在定價基準轉換之前，此次LPR下調更是沒有直接影響。

　　事實上，雖然LPR每月更新，但按照銀行房貸合同，房貸客戶的利率不會每個月都隨之變動，一般是以合同簽訂日期滿年調整。但在本次LPR下調前，央前先是通過貨幣政策報告提前吹風，之后又通過媒體專訪形式發聲，就是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，不向房地產市場發出錯誤信號。