中國消費者報報道（記者劉傳江）小區居民因發現物業服務不到位，收費不合理，多次交涉仍無改觀，于是多年拒交物業費。物業公司將欠費業主告到法庭，要求支付物業費及滯納金。日前，黑龍江省大興安嶺地區中級人民法院就當地一起相關民事糾紛作出終審判決，認定物業公司存在服務缺項、服務質量有瑕疵，業主只承擔40%物業費，因物業公司違約在先，業主不承擔違約金。

法院為何做出這樣的判決，業主對物業服務不滿意，是否能拒交物業費？《中國消費者報》記者采訪法律專家，結合相關案例進行解析。

案例：

法院判決業主承擔40%物業費

陳女士是黑龍江省漠河市18區學府嘉園的居民。她介紹說，該小區2013年開始由綠海物業有限責任公司（以下簡稱綠海物業）提供物業服務，但綠海物業沒有認真履行合同義務，物業管理十分混亂，小區環境衛生惡劣、污水橫流，治安案件頻發，業主多次向綠海物業和有關部門反映，問題一直沒有得到解決，因此業主們紛紛拒交物業費，并于2019年10月要求解聘物業公司。綠海物業將陳女士等部分業主起訴至漠河市人民法院，要求陳女士全額支付2015年1月1日至2019年12月31日所欠物業費7250元，并支付日千分之三的滯納金15876元。

漠河市人民法院認為，業主舉出的證據證實，綠海物業的服務確實存在著衛生保潔多年一直不到位、對物業服務范圍內的環境秩序存在放任、管理不到位的情況。由于物業服務存在上述情況，法院對于業主在庭審中提出的駁回綠海物業不合理的部分訴求請求應予支持，對于綠海物業要求法院判令被告給付物業費的請求只能部分支持。根據綠海物業服務內容存在缺項、對主要的、經常性的衛生清潔服務項目的服務質量存在較大瑕疵的情況，酌定按照每年物業費的40%予以支持；對于綠海物業要求法院判令被告給付滯納金的請求，因物業公司存在違約在先的情況不予支持。

綠海物業不服一審判決，上訴至黑龍江省大興安嶺地區中級人民法院，并提交證據證明其已按合同完成了物業服務。

大興安嶺地區中級人民法院審理后認為，綠海物業提供的證據能夠證實其對小區提供了部分物業管理服務，但不足以證明其提供的服務不缺項以及服務質量不存在瑕疵。此案的重點是，業主是否應向綠海物業全額交納物業服務費；業主是否應向綠海物業支付因遲延交納物業服務費產生的滯納金。

法院認為，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據上述規定，業主行使瑕疵履行抗辯權首先應當具備“正當理由”，即抗辯事由屬于物業公司的服務范圍，物業公司存在服務質量問題達到較為嚴重的程度。調查發現，綠海物業在提供物業管理服務上存在服務項目缺項、管理服務質量存在瑕疵，未全面履行自身義務，根據權利義務對等原則，一審酌定業主按40%的比例交納物業服務費用較為公平、合理。

至于業主是否應向物業公司支付滯納金，法院認為，物業服務合同作為一種繼續性合同，有著履行順序上的特殊性，繼續性合同每一期的給付之間存在對價關系。因此，物業公司未按約定或相關規定提供服務的，業主可以主張未享受相關物業服務的抗辯繼而不支付或減少支付物業費。按時向物業管理方交納管理服務費是業主的義務，按合同約定為業主提供服務是物業管理方的職責。鑒于綠海物業管理服務缺項且服務質量存在瑕疵，對于綠海物業要求業主支付滯納金的請求，法院不予支持。

據此，大興安嶺地區中級人民法院終審判決，維持一審判決。

觀點：

司法不會為不合格的物業服務提供保護

黑龍江承啟律師事務所主任孫威

物業公司與業主之間形成的是物業服務合同關系，物業公司受業主委托對小區進行服務和管理。既然物業服務合同中明確了基礎物業服務應有項目，物業公司應當按此服務，業主有權監督其服務質量，如果沒有或者質量達不到合同約定標準，理應減少或免除相應收費，這是《合同法》最基本的法理要求。

大興安嶺地區中級人民法院細致調查分析了物業管理中是否服務缺位，按服務質量判決物業公司應取得的服務費標準，判決40%的比例是對現有物業服務質量與收費應掛鉤的明確指導，給一些物業公司敲響了警鐘。此案判決很有代表性，也很有示范性。以往司法判例中甚少有法院對物業收費是否合理給予評價的，盡管物業公司不履行服務合同，業主也無權拒交物業費，是十分不公平的。隨著《物權法》《民法典》以及各級政府制定出臺的物業管理規范的公布實施，業主的法律意識明顯提高，法院的審理也更加精準有力，更多的物業糾紛案件被訴諸法院，法院的司法干涉對物業管理無疑起到最大的警示和修正作用。物業服務雙方系平等主體，簽訂的合同是雙向的，合同中約定的收費不是無條件的，業主有監督物業公司服務和拒絕物業不合格服務收費的權利，真正成為物業服務的主人。不合格的物業公司不但有可能會被趕出小區，還面臨著雖有合同約定的物業收費標準，但因其違約無法得到全部履行的風險。

業主通過先履行抗辯權維護自身權益

黑龍江大地律師事務所律師薛長柱

物業服務合同屬于“雙務合同”，雙方當事人互相承擔義務和享有權利，這種義務和權利相互關聯，互為因果，除法律或合同有特殊規定外，雙方應同時對等給付，一方不能要求他方先行給付。

物業公司提供服務，是收取服務費的基礎，業主支付物業服務費是物業服務的對價，除雙方有特殊約定外，一般沒有先后履行順序。一般來說，物業公司不會因個別業主沒有履行交費義務就停止物業服務，業主在物業公司提供服務不符合合同約定的情況下，有權行使先履行抗辯權或同時履行抗辯權，來維護自身的合法權益。《合同法》第六十六條“同時履行抗辯權”規定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。”第六十七條“先履行義務”規定：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”可見，在物業服務公司不能提供與物業服務合同相符合的服務時，業主有權行使相應權利，拒絕繳納物業費。

實踐中，類似案件業主勝訴判例鮮見，主要原因還是業主舉證不能，難以證明物業服務違法違約，進而達到法律的證明標準。本案判決具有一定的示范意義，有利于提高物業公司的服務水平，也有利于業主依法維權。

業主要注意收集物業服務欠缺的證據

黑龍江拓行律師事務所律師常玉鳳

《物業管理條例》規定，物業服務收費應當遵循合理、公開及費用與服務相適用的原則，物業服務公司要提供“質價相符”的服務，但一些物業服務公司提供的服務卻質價背離，從而引發各種矛盾。在法律層面，業主和物業服務公司雙方是平等主體，但真正實踐起來，物業公司更為強勢，有的業主便通過不交物業費來抗衡，被物業公司起訴，之前的判決多數會被判定業主在交納物業費的同時還要交高額的滯納金，因此，有業主怕引來麻煩便硬著頭皮交物業費，結果是心有不甘卻無可奈何。

此案的判決為業主和物業服務公司雙方都立下了行為規矩。業主支付物業費，物業公司應提供合同約定的服務，保質保量完成相應的物業服務是其收取服務費的基礎和前提，否則就是違約在先。綠海物業要求陳女士為沒有享受到的服務或者是質量差的服務買單是違反公平、公正的法律原則的。當然，業主因為物業服務質量差就完全拒付物業費也是不合適的，畢竟物業公司是提供了部分服務，根據提供服務的范圍與質量交納與之相符的物業費才是合理的，這樣不僅體現公平的法制精神，也是對物業服務企業的一種警示，只有提供優質的服務才能得到應有的回報。因此，本案兩審法院對事實的認定和法律的適用非常正確，希望該判決對物業市場的亂象治理與提升物業服務有積極作用。

此案的判決并不是片面支持業主遇到對物業服務不滿都可以采取拒交物業費形式來對抗，或是惡意拒交費用。業主如果以拒交物業費的形式行使對物業服務不滿意的先履行抗辯權，必須收集和保留真實可信的證據。本案中陳女士等業主如果不是保留了物業服務缺項或服務存有瑕疵的充分證據，判決的結果可能會完全不同。