中國消費者報報道（記者孫蔚）“房子停工兩年了，我都沒抱什么希望，沒想到接到通知說可以辦理退房退款了！”近日，江蘇南京一爛尾樓的業主李先生在業主群里的發言，瞬間引爆了朋友圈，也引起了社會各界的高度關注。業內人士表示，這是全國首個住宅項目停工后由官方協調集中退房退款的案例。

首例爛尾樓項目可退房退款

如今，能否按時交付，成為影響消費者購房決策的關鍵性因素之一。近日，南京一停工兩年的住宅項目在當地有關部門的協調下，給出了樓盤爛尾后新的解決方案：退房退款。

據記者了解，此次涉及的項目為珠江四季悅城，該項目位于南京市江寧區，由珠江投資集團開發建設。根據項目介紹，其總體量約60萬平方米，其中包含約40萬平方米住宅、約9萬平方米辦公、約6.5萬平方米自持商場、約3萬平方米星級酒店。

該項目共涉及5個地塊，其中真正進入開發階段的是G98和G104地塊。G98地塊于2021年7月首次開盤，推出154套房源；2022年1月，加推128套房源，合計推出282套房，均價約為2萬元/平方米，合同約定2023年6月30日交付。G104地塊于2022年4月開始銷售，共推出231套房源。其戶型、價格與G98地塊基本一致，合同約定2024年6月交付。

據該項目的業主介紹，G98地塊于2022年7月就停工了，并且一直處于停工狀態。當時，開發商提供的解決方案是將G98地塊的業主置換到G104地塊。但沒過多久，G104地塊也停工了。截至目前，G98和G104地塊雖然有幾棟樓已經封頂，但整體遠未達到交付狀態。

南京市江寧經濟技術開發區回應投訴：爛尾樓可以退房退款。資料圖片

記者在人民網領導留言板上看到，南京市江寧經濟技術開發區于7月11日回復網友對珠江四季悅城項目的投訴時稱：“因項目總包方蘇中建設公司內部資金鏈斷裂，導致項目長期停工，不能完成交付。我委于今年5月17日、5月24日組織開發商會談協商，明確提出于交房日期前啟用G104監管賬戶資金啟動退房流程。6月4日，我委再次召開珠江G104購房矛盾協調會，會上督促開發商拿出退房方案并明確相應時間節點。會后經珠江公司總部商議，開發商表示只退房款，無按揭貸款利息補償，目前已有大部分業主與開發商簽訂相關協議。您與開發商簽訂商品房買賣合同，支付首付款14.1萬元。我委已與開發商溝通協商，建議其退還首付款。后續我委將跟蹤關注退款進展”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，這表明，珠江四季悅城在停工長達兩年之后，目前終于進入退房退款的實質性操作階段。

全國借鑒推廣難點仍存

在相關政府部門的協調下，珠江四季悅城停工兩年后可以辦理退房、退款，此事獲得了全國網友的積極點贊。

北京理道律師事務所主任律師王久成在接受記者采訪時表示，爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工后，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。當樓盤出現爛尾情況后，可能存在房屋不能交付的風險。如果開發商存在違約行為致使不能實現合同目的，消費者有權行使法定解除權，解除雙方的合同并要求退款，開發商承擔違約責任。

2023年4月20日起施行的《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》規定，“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持?！边@說明，如果商品房爛尾，房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，消費者便可主張返還購房款，且該返還請求權優先受償。

“但是，實際情況是，退房的法律程序較為復雜。購房人需要提起相關訴訟，解除購房合同和貸款合同。而且近年來，開發商頻頻‘爆雷’，一些房企已經陷入資金鏈斷裂等困境，甚至有些項目的監管資金已經被挪用。在這種情況下，即使購房人打贏了官司，開發商也有可能無錢退還，購房人可能會陷入錢房兩空的境地?！北本┙鹪V律師事務所主任律師王玉臣對記者表示。

王久成認為，南京珠江四季悅城是首例由政府出面協調解決爛尾樓退房、退款的案例，能看出地方政府的介入對穩民生起到了重要作用，體現出政府的公信力和責任擔當，為推進“保交樓”工作、多途徑化解爛尾樓問題等積累了經驗，也為其他類似項目提供了借鑒和參考，在一定程度上也讓老百姓的“心頭石”落了地。

那么，這一案例的成功經驗是否能夠全國推廣？對此，王玉臣分析認為，并非所有的爛尾樓項目都能實現這樣的結果，想要復制、推廣這樣的案例存在一定難度。

首先，也是最重要的一點是開發商的資金監管賬戶內要有足夠的資金。如果監管賬戶內沒有足夠的預售房款，也就意味著，無論是政府協調還是購房人打官司，最終想要退回房款均存在較大困難。

其次，相關部門監管到位、反應迅速。該項目能夠實現退款，得益于相關部門資金監管到位，實現了“專款專用”。同時，在接到群眾舉報、投訴后，當地相關部門沒有置之不理，而是通過召開協調會等方式，積極處理此事，這些都是購房人能實現退房的重要因素。

最后，業主反應迅速，積極維權。該項目于2022年7月停工后，2023年1月，業主們就開始通過投訴等方式維權了。從時間線上不難看出，樓盤停工后、房屋交付日期前，業主們已經意識到了問題的嚴重性，并著手維權工作，這也是該項目能夠實現退款的重要原因之一。

實際執行情況有待關注

記者注意到，珠江四季悅城開發商在承諾退款時表示，僅退房款，并無按揭貸款利息補償。

“在退房退款這一環節中，估計各方都做了妥協或讓步?！蓖跤癯贾赋?，“對于開發商來說，能夠將監管賬戶中的預售房款退給業主，是一個讓步。這種行為雖然從法律上來說是理所應當的，但是在實際操作中，很少有開發商能夠同意為業主集中退房，能夠將監管賬戶中的預售房款退還的情況更是少之又少。對于購房人來說，開發商僅同意退房款，無按揭貸款利息補償，這意味著購房人需要自行承擔一部分經濟損失，這也是一個讓步?！?/p>

王玉臣對記者表示，開發商的口頭承諾并不可信，一定要將相關約定落實到合同中。在沒有拿到房款前，業主們不要掉以輕心。

王久成也提醒，該事件雖然經相關部門協調，有了處理結果，但在實際執行時，是否能做到政策規則明確、辦理流程清晰、執行有效到位等，這些都有待考驗，尚需積極關注。另外，如何保障購房人真正達到退房、收到房款的目的？是否還有兜底措施？這些都要看事件的后續發展。如果以上問題無法解決，則可能又會陷入新的僵局。