中國消費者報報道（記者孫蔚）城鎮化對中國房地產市場的發展有著深遠的影響。近日，國務院印發了《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》（以下簡稱《行動計劃》），提出經過5年努力，常住人口城鎮化率提升至接近70%。此舉引發了業內高度關注，被認為是擴大內需和促進產業升級的重要抓手，將充分釋放新型城鎮化蘊藏的巨大內需潛力。

城鎮化率提高將新增巨量消費需求

數據顯示，我國新型城鎮化建設取得了重大進展，常住人口城鎮化率從2012年的53.10%提高至2023年的66.16%，近十年累計1.65億農業轉移人口在城鎮落戶，城市建設發展成效顯著，人民生活品質不斷提升，但城鎮化發展中還存在一些問題。

為深入實施以人為本的新型城鎮化戰略，推動經濟高質量發展，滿足人民日益增長的美好生活需要，《行動計劃》共提出了4項重大行動、19項重點任務，對未來五年推進新型城鎮化建設的總體要求、重點任務、政策措施和組織實施等作出部署。

一是實施新一輪農業轉移人口市民化行動，提出進一步深化戶籍制度改革、完善農業轉移人口多元化住房保障體系、擴大農業轉移人口社會保障覆蓋面等6項任務。

二是實施潛力地區城鎮化水平提升行動，提出培育特色優勢產業集群、促進產業園區提級擴能、增強城鎮綜合承載能力等4項任務，以及強化土地節約集約利用、加強資金多元投入保障等政策措施。

三是實施現代化都市圈培育行動，提出提升城際通勤效率、強化產業分工協作、加快市場一體化建設、推進公共服務共建共享4項任務和支持都市圈建設的政策措施。

四是實施城市更新和安全韌性提升行動，提出推進城鎮老舊小區改造、加快推進保障性住房等“三大工程”建設、加強城市洪澇治理、實施城市生命線安全工程、推進綠色智慧城市建設5項任務和支持城市更新的政策措施。

國家發展改革委副主任鄭備表示，據測算，城鎮化率提高1個百分點，每年可以新增2000多億的消費需求。新型城鎮化有利于促進消費和投資實現良性循環，蘊藏著巨大的內需潛力。從消費看，農業轉移人口在城市實現穩定就業居住后，工資水平和收入增長預期將會提高，同時將能享受更好的公共服務，消費意愿和消費能力將會提升，消費結構和生活品質也將升級。

此外，鄭備表示，新型城鎮化能夠有效帶動市政公用、公共服務等方面的投資以及居民住房等領域投資。初步測算，我國城鎮化率提高1個百分點，可以拉動萬億規模的新增投資需求。因此，新型城鎮化可以在擴大內需方面發揮重要作用，從而推動經濟穩定增長、質量穩步提升、民生持續改善。

拉動城市房地產需求

隨著新型城鎮化戰略的實施，新一輪農業轉移人口市民化，將對樓市帶來怎樣的影響？大批農業轉移人口落戶城市，給城市建設提出了哪些新要求？

《行動計劃》指出，應完善農業轉移人口多元化住房保障體系，鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策范圍，加大農業轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給，積極培育發展住房租賃市場，支持采取多種措施通過市場化方式滿足農業轉移人口住房需求，逐步使租購住房群體享有同等公共服務權利，在具備條件的城市推進保障性住房建設。

“農業轉移人口市民化一直是推動我國城鎮化建設、帶動房地產市場消費需求的主要動力來源之一。”廣開首席產業研究院資深研究員馬泓對記者表示，“當前農業人口轉為城鎮市民的空間依然巨大，戶籍率與城鎮化率的差距有望進一步收窄，由此帶來的農業轉移人口市民化需求，可能成為拉動城市房地產需求的主力軍。”

據馬泓介紹，過去5年，全國戶籍率從2018年底的43.4%提升至2023年底的48.3%，累計提升了4.9個百分點，戶籍率增加幅度相較于常住人口城鎮化率的增加幅度更快一點。這期間累計落戶人數增加7134萬人，平均每年新增落戶人數達到1427萬人，是拉動城市房地產市場需求的重要組成部分。

華福證券房地產行業分析師陳立也認為，過往房地產市場的快速發展，離不開城鎮化率水平的快速提升。在農業人口向城鎮轉移市民化的過程中，隨著就業穩定性與收入水平的提升，增量住房消費與租賃需求有望進一步拉升。

居住品質進一步提升

隨著城鎮化的推進和生活條件的改善，人們對居住環境的要求也在不斷提高，從基本的居住功能向舒適度、便利性、安全性等多維度需求轉變。《行動計劃》提出深入實施城市更新行動，把推進城鎮老舊小區改造作為重點任務之一，讓人民群眾獲得更多實惠，居住品質得到進一步提升。

據住建部住房改革與發展司司長王勝軍介紹，目前全國累計新開工改造城鎮老舊小區25萬個，累計更新改造水、電、氣、熱等各類老舊管線管道超過30萬公里，加裝電梯12萬部以上，改造增設停車位300多萬個，電動汽車充電樁11萬多個，還增設了養老、托育等社區服務設施超過7.2萬個。

“不僅要把現有的老舊小區改造好，還要著眼長遠，加快建立體檢查病、改造治病的更新改造機制。”王勝軍表示，未來將以讓人民群眾住上更好的房子為基點，系統推進好房子、好小區、好社區、好城區建設，打造城鎮老舊小區改造升級版，為人民群眾創造更高品質的生活空間。為此，住建部將加快推進三項制度的建設。房子像人一樣也會變老，老了也會生病，這就需要建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發現問題，有針對性地消除發現的安全隱患。還要建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監管機制。另外，建立房屋養老金制度，可以為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障。

另外，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，配套資金是深入實施城市更新行動的關鍵因素之一，未來多項資金支持進一步落位以及配套政策進一步完善，將有助于可持續的城市更新模式加快建立，助力打造宜居、韌性、智慧城市。