中國消費者報報道（記者孫蔚）“金九銀十”是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)銷售旺季，在當(dāng)下已出臺多重利好政策的情況下，樓市出現(xiàn)了哪些新變化？9月、10月樓市是否可期？對此，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，從當(dāng)前樓市數(shù)據(jù)來看，在以價換量之下，二手房市場有望保持一定活躍度，已經(jīng)成為驅(qū)動新房市場成交的重要引擎。

二手房價格跌幅收窄

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年8月，百城二手住宅平均價格為每平方米14549元，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03%。

新建住宅方面，8月百城新房平均價格為每平方米16461元，環(huán)比上漲0.11%，同比上漲1.76%，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項目入市的帶動，百城新建住宅價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。

從房價漲跌城市數(shù)量看，8月，百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為100個，連續(xù)5個月呈現(xiàn)集體下跌態(tài)勢，其中56個城市二手房價格環(huán)比跌幅收窄，較7月增加8個。百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為46個，較7月增加7個。

從城市層級方面來看，8月各梯隊城市二手房價格環(huán)比均繼續(xù)下跌，不過跌幅略有收窄。一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.72%，跌幅較7月收窄0.08%。其中，上海房價環(huán)比跌幅收窄幅度較為顯著，為0.13%，“527新政”實施后，上海高性價比二手房源加速成交，市場剩余房源議價空間有所收窄，但整體“以價換量”趨勢未改。二線及三四線代表城市二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.76%、0.66%，跌幅較7月分別收窄0.02%、0.01%。新建住宅方面，8月一線及二線城市新房價格環(huán)比分別上漲0.27%、0.09%，其中上海、合肥、西安新房價格環(huán)比漲幅居百城前列。

“整體來看，目前我國房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，未來樓市仍需政策持續(xù)呵護。以價換量之下，預(yù)計多地二手房市場有望保持一定活躍度。”中指研究院研究總監(jiān)陳文靜對《中國消費者報》記者表示。

二手房成市場主力

“當(dāng)下，行業(yè)的關(guān)鍵需求發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從增量市場、剛需為王轉(zhuǎn)為存量市場、置換驅(qū)動。”58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝博士對記者表示，“房地產(chǎn)行業(yè)正處于勢能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵窗口期，自2021年末至今，行業(yè)數(shù)據(jù)在低位徘徊已超3年，進入底部蓄勢階段，而二手房成交占比持續(xù)提升，已經(jīng)成為市場的主力，是新房市場重要的驅(qū)動引擎。”

韋謝分析表示，當(dāng)前市場呈現(xiàn)四大趨勢，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從“快擴張、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“慢節(jié)奏、穩(wěn)經(jīng)營”；二是經(jīng)營“火車頭”從投資驅(qū)動變?yōu)樾枨笠I(lǐng)；三是市場周期趨勢從把脈城市輪動向捕捉短期波動轉(zhuǎn)變；四是主力需求從城鎮(zhèn)化驅(qū)動下的增量市場、剛需為王，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌鲇芍脫Q驅(qū)動的改善需求。

58同城、安居客的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前新房市場量價比長期處于低位，購房需求總量雖呈下降態(tài)勢，但從結(jié)構(gòu)上看仍有增量。多數(shù)城市今年上半年二手房銷量反超新房，盡管新房銷量同比下滑，但仍有近三分之二城市的二手房銷量同比增長。

為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？韋謝分析認(rèn)為，之所以二手房成交日漸擠壓新房，是因為相比新房，二手房的優(yōu)勢日益凸顯。一是區(qū)位更優(yōu)，相對更接近成熟片區(qū)或中心城區(qū)；二是產(chǎn)品多元，與近幾年標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化嚴(yán)重的新房產(chǎn)品相比，二手房市場更能滿足不同人群的差異化需求；三是價格彈性，交易方式自由度高，議價更靈活；四是不必?fù)?dān)心項目交付風(fēng)險；五是心理博弈，即“消費者剩余”，當(dāng)前二手市場已經(jīng)經(jīng)歷了較大幅度的價格回撤，“筍盤”頻出，相比購買折扣有限的新房，“抄底”購買動輒打七折的二手房通常能帶來更多情緒價值。

新房銷售亟待破局

那么，今年“金九銀十”是否可期？對此，陳文靜表示，考慮到目前我國房地產(chǎn)市場仍處深度調(diào)整階段，預(yù)計政府將繼續(xù)堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合的策略，以促進市場加快企穩(wěn)。在需求端，一線城市限購仍存較大優(yōu)化空間，如降低社保年限、放松郊區(qū)限購、調(diào)整套數(shù)認(rèn)定等，同時繼續(xù)下調(diào)房貸利率、提高房貸利息抵扣個稅幅度等將成為需求側(cè)政策優(yōu)化方向，以進一步降低居民購房成本。在供應(yīng)端，政策重點或?qū)⒕劢辜涌靽笫諆Υ媪可唐贩抗?jié)奏、推動項目“白名單”持續(xù)優(yōu)化落地、加大閑置土地盤活力度等方面。

整體來看，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，房企推盤促銷力度或?qū)⒓哟螅B加政策支持進一步落地顯效，短期內(nèi)核心城市市場活躍度預(yù)計將小幅回升。房企應(yīng)重點關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量，以增強項目的去化率和產(chǎn)品溢價能力，助力企業(yè)銷售業(yè)績和利潤的提高。克而瑞研究中心分析師預(yù)計，隨著傳統(tǒng)營銷旺季來臨，房企的推盤強度和是營銷力度都將有所提升，9月整體成交或?qū)h(huán)比增長。

“現(xiàn)在雖然全國各地市場走勢高度趨同，但各地仍不時爆發(fā)出短期需求動向，這對房企的前瞻性銷售策略提出了更高的要求。”韋謝表示，在新的形勢下，研究二手房市場對開發(fā)商而言愈發(fā)重要，通過對二手房擠壓系數(shù)的診斷，可以幫助房企厘清項目受到市場擠壓、被分流客戶的成因，更加精準(zhǔn)地識別新房和二手房市場的主力競品，進而進行科學(xué)決策。

韋謝表示，在空間分布上，二手房對新房的擠壓系數(shù)服從一線 < 二線 < 三四線；在城市內(nèi)部，服從中心城區(qū) < 外圍區(qū)域；在區(qū)域內(nèi)部，服從邊緣欠開發(fā)片區(qū) < 成熟片區(qū)。“環(huán)境決定命運，區(qū)域的二手房擠壓系數(shù)與項目銷售情況強正相關(guān)。”韋謝認(rèn)為，強板塊、弱樓盤或弱板塊、強樓盤的情況基本不存在。

對此，韋謝建議，開發(fā)企業(yè)若想在“金九銀十”有個好收成，必須跳出地緣局限來思考競爭關(guān)系，產(chǎn)品定位不能僅僅看新房，二手市場產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)的調(diào)研必不可少。新房項目唯有在資源、產(chǎn)品、價格等維度上有獨特優(yōu)勢，才能有效應(yīng)對二手競品分流客戶的沖擊和壓力。