中國消費者報訊 為緩解疫情對經濟發展的負面影響，2020年二季度大部分城市加大了優質土地的供應力度，土地市場熱度明顯提升，土拍價格隨著優質用地的供應增加而急劇上升。到了2020年下半年，受“三道紅線”政策的影響，融資渠道持續收緊，土地市場熱度有所下滑，尤其到了四季度，土拍溢價率較二季度降幅明顯，市場熱度進一步下滑。

展望2021年，房地產市場長效調控機制將繼續發揮作用，預計土地市場整體熱度會延續2020年末低位運行的趨勢。2021年，整體房地產政策偏緊仍是大勢所趨，特別是房地產金融監管環境預計將長期收緊，企業拿地態度將會更加謹慎，而稀缺優質土地的競爭熱度或將會延續高位。

一二線城市仍是拿地主戰場

來自克而瑞地產研究機構的統計數據顯示，2020年，全國300城土地市場成交建筑面積較2019年同期上升了4%，成交金額同比上年增長了15%。

從TOP20城市土地成交金額排名來看，地價較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長三角區域，除蘇州、杭州、溫州小幅下降外，其余城市成交金額均同比大增。

中原地產首席分析師張大偉表示，土地成交總金額增速增加，主要是因為2020年熱點城市優質地塊供應量明顯增加，以及上半年房企融資環境較為寬松。年初受疫情影響，房地產市場遭遇寒冬，為了提振市場信心，讓市場重回正軌，整體資金環境變得相對寬松，同時多數城市在二三季度加大了優質地塊供應力度，如北京、上海均有核心區域的稀缺宅地供應。在優質地塊助力之下，房企拿地積極性明顯提升，成交地價和溢價率均有了明顯上漲，使得全年成交金額增速有所擴大。

在TOP20城市土地成交金額排名中，四個一線城市北上廣深均上榜，其中上海、廣州、北京都排在TOP5內。除上海成交金額增幅超過50%外，廣州也受供地節奏加快、成交建面激增的影響，成交金額增至2193億元，同比增幅高達65%，排名躍升至第三位。此外，深圳成交金額同比增幅也比較突出，高達82%，但由于基數相對較低，2020年成交金額排名相對靠后，僅排在第15位。

土地溢價率先升后降

總體來看，不僅2020年整體地價較2019年有明顯上漲，溢價率與2019年相比也有明顯增加。2020年土地成交溢價率由2019年的 12.9%增至14.5%，分季度來看，經歷了先升后降：在優質地塊大量成交、各城市降低房企拿地門檻的影響下，溢價率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期“三道紅線”政策的影響，房企融資渠道明顯收緊，溢價率轉而走低，四季度整體成交溢價率已降至12.6%。

分等級城市來看，三四線城市的土地溢價率高于一二線城市。諸葛找房的數據顯示，2020年12月，一線城市的土地溢價率為9.2%，二線城市的溢價率為10.0%，三四線城市的溢價率為15.8%。

二三線城市熱度分化將加劇

2020年，無論是地價還是溢價率抑或是流拍率等熱度指標，表現都好于2019年，土地市場熱度較上一年明顯上升。不過，諸葛找房分析師陳霄認為，這種趨勢在2021年難以持續。一方面，在落實城市調控責任、中央加強監管的調控機制下，土地市場熱度若明顯上升便會很快受到控制。比如2020年二季度末土地市場熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市多次加碼調控為市場降溫。

房企融資環境保持長期收緊的態勢將會極大地影響房企的拿地積極性。近期央行和銀保監會多次表態要堅持“房住不炒”，加強對房地產行業的金融監管，防范房地產金融風險。在“錢緊”的背景下，房企拿地將會更加審慎，2021年土地市場熱度大概率難再增長。

對此，陳霄認為，2019年以來，大部分三四線城市在棚改需求退場下樓市表現萎靡不振，天津、哈爾濱、濟南等二線城市的樓市明顯遇冷，進而導致土地市場也隨之遇冷。相比之下，以杭州、寧波、南通、東莞為代表的熱點二三線城市，在疫情影響下樓市表現仍好于同期，城市“抗風險”能力明顯更強，房企爭相進入拿地。2021年，在房企融資仍保持長期收緊的影響下，房企拿地會更集中在這些能帶來高盈利、風險較低的優質城市，二三線城市土地市場的熱度分化將會進一步凸顯。 (樓蘭)