中國消費者報報道（記者鄭鐵峰）10月18日，浙江省溫州市市場監管局召開合同格式條款點評分析會，發布了2022—2023年溫州市合同格式條款十大“霸王條款”，提醒有關企業及時進行自查自糾，消除不利影響。

發布會現場。資料圖片

約定規劃設計變更時，限制買受人變更或解除合同的權利

條款內容：開發商在主合同中約定出賣人未在規定期限內通知買受人的，買受人有權解除合同，后又在《補充協議》中約定，出賣人書面通知買受人規劃變更的，買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否解除合同的書面答復，買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。出賣人未通知的，買受人應于知道或者應當知道該規劃變更之日起的15日內向出賣人書面提出解除合同要求并辦理相關手續，否則視作放棄解除合同的權利。

評析：此條款屬于出賣人免除或減輕自身責任、排除買受人權利的不公平格式條款。開發商未經買受人的同意變更商品房買賣合同的內容，應該及時通知買受人，買受人享有解除合同的權利。出賣人應當通知而不通知的，應當承擔違約責任，并且買受人有權解除合同。開發商不僅未約定未通知買受人的違約責任，并且通過格式條款設定了買受人的解除權行使期限，是免除或減輕自身責任、排除買受人權利的不公平格式條款。

約定商品房經檢測不達標時，限制買受人解除合同的權利

條款內容：開發商在主合同中約定商品房地基基礎和主體結構經檢測不合格的，買受人有權解除合同。在《補充協議》約定“如鑒定結論為地基基礎或主體結構質量不合格且無法修復的，買受人有權在鑒定結論出具后15日內書面通知出賣人解除合同”。如果鑒定結果表明現有技術條件能夠維修至合格，則買受人應接受繼續更換或修理，直至使用障礙被消除。在更換修理期間，如出賣人更換、維修的行為影響買受人裝修或入住或需買受人騰空房屋的，則出賣人在正式入戶維修至施工結束期間按同地段同類房屋租金標準補償，除此之外，出賣人不承擔任何補償責任。

如鑒定結果表明質量問題根據現有技術條件無法通過更換或修理達到合格且嚴重影響生活使用的，則由出賣人承擔鑒定費用，并參照本條關于地基基礎或主體結構質量檢測結果不合格的約定處理。

評析：此條款屬于出賣人免除或減輕自身責任、排除買受人權利的不公平格式條款。第一款除商品房地基基礎和主體結構經檢測不合格以外，開發商在還在《補充協議》中增加了“無法修復”這一買受人解除合同的限定條件，且為解除合同增加了“15日”這一解除權行使期限，不合理地限制了出賣人的合同解除權。第二款排除了買受人在商品房室內空氣質量或建筑隔聲情況經檢測不符合標準情形下的解除權，屬于排除買受人主要權利的不公平條款。在經出賣人整改后仍然不符合標準的，買受人應當有權行使解除權，出賣人應當計息返還全部房款，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。

開發商逾期交付，免除自身逾期交付違約責任

條款內容：因項目分期或分批次開發，出賣人可能在交付時暫未將項目全部基礎設施設備、公共服務或其他配套設施達到使用條件，可能分期呈現，出賣人對此不承擔違約責任。小區內綠地率、小區內非市政道路、規劃的車位、車庫、物業服務用房未達到上述約定條件的，出賣人負責按照規劃許可要求于180日內完成整改。其他設施未達到上述約定條件的，出賣人對小區內公建、商業性等設施的配套承諾是指整個小區全部建成完全交付使用時所應達到的，不是分期交付時須達到的配置標準。

評析：此條款屬于出賣人免除或者減輕經營者依法應當承擔的違約責任。《商品房銷售管理辦法》第七條第六款規定，商品房現售，應當符合以下條件：供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。小區內基礎設施設備是保證居民正常生活起居的基礎條件，基礎設施設備不能交付會使得買受人商品買賣合同的根本目的難以實現。同時，開發商在格式條款中約定了超長的整改期限，且整改期間未約定違約責任，系不合理免除和減輕自身逾期交付的違約責任的條款。

開發商要求購房戶承擔的違約金或損害賠償金超過法定數額或者合理數額

條款內容：買受人違約，出賣人選擇解除合同的……如因買受人原因，該合同解除手續未按時辦妥的，買受人應支付出賣人相當于本合同約定總價款的萬分之3/天的損失補償金，逾期超過20日仍未配合辦理完畢上述解除手續的，買受人按商品房總價款的20%向出賣人支付違約金。買受人支付的購房款不足以扣除違約金及出賣人的損失的，出賣人有權繼續追償。如出賣人選擇合同繼續履行的，由買受人承擔逾期付款的違約責任，在商品房交付前，買受人應向出賣人足額付清全部房款、違約金、延期利息及其他款項，否則出賣人可據此延期交房，并不承擔逾期交付責任。

評析：此條款屬于開發商利用格式條款加重了買受人責任的不公平格式條款。買受人配合解除合同手續的違約金過高，不合理加重房屋買受人義務的行為。

校外培訓機構約定中途不退學費，排除消費者選擇、解除合同的權利

條款內容：培訓費繳納后，中途不能退學費。

評析：《浙江省實施〈消費者權益保護法〉辦法》第十一條第四款規定“經營者未按約定提供商品或者服務的，消費者有權要求退還預付款余額，并要求依法賠償損失”，校外培訓機構提供培訓前，通常是一次性收取幾個月的培訓費用或者數節課時的費用，屬于以預收款方式提供服務。預收款轉為實際收款的條件是課時消耗，即校外培訓機構對學員實際已消耗課時可以收取相應培訓費用，對學員未消耗的課時無權取得培訓費。該格式條款明顯違反公平交易的原則，排除了消費者自主選擇商品或者服務、解除合同的權利。

裝修公司裝飾裝修施工合同約定保修期，減輕自身責任

條款內容：工程結束后，甲方須驗收、簽字確認工程竣工，乙方實行保修服務，保修期以工程驗收后為期3年，期滿后則收取相應費用。

評析：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十二條規定，在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為兩年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為5年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。裝修公司利用格式條款減少了保修期限，減輕了自身責任。

房產中介居間合同中約定禁止“跳單”條款，限制出賣人權利

條款內容：出賣人承諾中介公司帶看的房屋為出賣人首次看房，同時承諾出賣人及其家人不得通過任何途徑直接或間接與買受人及其家屬私下聯系并進行交易，否則出賣人或買受人應承擔傭金2萬元及違約金4000元。

評析：當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。《民法典》第九百六十四條規定，中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。中介公司簽訂的合同屬于格式條款，不合理限制了出賣人或買受人的權利，在未提供完整的居間服務情形下，要求出賣人支付中介費無法律依據。

業主拒付物業費時，物業服務公司剝奪或限制業主對小區實施共同管理的權利

條款內容：業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金，擾亂業主委員會選舉以及實施其他損害業主共同權益行為的，可以限制其行使以下共同管理權：不得擔任業主委員會委員或候補委員；業主大會會議表決權；共有部分經營收益分配權。

評析：此條款屬于物業服務企業利用格式條款不合理排除或限制業主對小區實施共同管理的權利。業主拒付物業服務費、不繳存專項維修資金系違反物業服務合同的行為，承擔物業服務合同違約責任。作為小區業主擔任業主委員會委員或候補委員、會議表決權以及共有部分經營收益分配權等小區共同管理權系基于商品房買賣合同而產生的業主權利，與物業服務合同的履行情況無關。

旅游公司約定補齊單房差或加床，增加消費者責任

條款內容：如出現單男單女或單人，請補齊單房差或加床。參團時發生單房差的客人，我社又不能拼房的，請按規定補足單房差。

評價：在包價旅游合同中，相關費用已事先在書面合同中作出約定，補齊房差會增加旅游費用，是對合同實質性條款的變更須經雙方協商一致，而不能單方決定變更。《旅游法》第七十五條規定，住宿經營者應當按照旅游服務合同的約定為團隊旅游者提供住宿服務。住宿經營者未能按照旅游服務合同提供服務的，應當為旅游者提供不低于原定標準的住宿服務，因此增加的費用由住宿經營者承擔。由于旅游經營者安排的原因出現單男單女、導致居住標準高于原定標準，由此增加的費用應由旅游經營者自行承擔，而不得轉嫁給居住單人房間的旅游者。

個人循環保證借款合同約定提高利率時，保證人無權變更或解除合同

條款內容：若依據本合同第二條的約定提高了利率，保證人同意仍按本合同保證條款承擔連帶保證責任。

評析：提高貸款零利率系變更合同主要內容，排除了保證人變更、解除合同的權利，加重了保證人責任。