中國消費者報報道（記者孫蔚）老舊小區改造是關系到千家萬戶切身利益的民生工程。近日，自然資源部發布《關于進一步加強規劃土地政策支持老舊小區改造更新工作的通知》（以下簡稱《通知》），圍繞破解在老舊小區改造中存在的難點、堵點問題，完善老舊小區改造相關的規劃土地政策，提高改造支持力度，優化公共服務設施，比如支持利用老舊小區周邊不能單獨利用的邊角地、零星用地等作為電動自行車充電設施和停放場所。

老舊小區改造涉及千家萬戶

“在這兒住了幾十年了，一直盼著有個好的居住環境，現在小區環境改造了，電、水都重新鋪設了，我們老年人住得更舒心，也更安全。”在北京市海淀區海淀街道小南莊新區社區，看著完成改造煥然一新的小區面貌，居民劉大爺樂得合不攏嘴。

當前，我國城市發展已進入存量更新階段，老舊小區改造作為重大民生工程和發展工程，事關群眾獲得感、幸福感、安全感。數據顯示，2019年至2023年，全國累計新開工改造城鎮老舊小區22萬個，惠及居民3800余萬戶，約1億人。

自然資源部國土空間規劃局局長張兵在解讀該政策時表示，老舊小區改造更新工作近年來成效顯著，但在規劃管理、標準規范、政策工具、商業模式等方面尚未形成系統性匹配，亟待打通堵點，調動政府、市場、社會積極性。《通知》從深化調查評估、加強規劃統籌、強化政策支持、優化審批流程4個方面提出舉措要求，完善老舊小區改造相關的規劃土地政策，并提出加強專業服務的有關要求，提高老舊小區改造支持力度，將對促進各地老舊小區改造工作發揮積極作用。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對《中國消費者報》記者表示，在城市更新的背景下，城鎮老舊小區改造升級一直備受關注。通過系統性規劃，可以強化老舊小區改造深度，注重加強綠色化、適老化的小區環境改造，推動再生磚等綠色建筑材料使用，以及太陽能路燈等節能設備的應用。

補足公共服務設施短板

推進老舊小區改造工作，通常需要處理復雜的權益資產關系，深入調查評估摸清底子是把握老舊小區改造方向的基本前提。對此，《通知》提出建立健全針對社區層面的資源資產調查與城市體檢評估體系，要求各地通過規劃單元及社區層面的規劃實施評估，充分了解改造更新需求和利益相關方意見，按照建設“宜居、宜業、宜游、宜學、宜養”的社區生活圈要求，在老舊小區改造中補足公共服務設施和基礎設施，充分激發多元主體的更新意愿，鼓勵建立多元合作模式。另外，納入改造范圍的老舊小區，必須保證土地和房屋的權利清晰、合法且無爭議，原則上已完成不動產登記。

如何利用閑置空間解決電動自行車充電設施和停放場所問題，避免出現火災事故，是不少老舊小區居民的“急難愁盼”問題。據記者了解，部分地區已針對這一難題開展相關探索，比如，南京市石榴新村改造項目基于控規地塊劃分更新片區，將周邊邊角地、夾心地、插花地、非居住用地一并納入更新范圍，解決地塊不規則、碎片化、規模效應不足等問題。

對此，張兵表示：“老舊小區改造不是簡單地翻新屋子、增加綠化，更重要的是對基礎設施、公共服務設施等配套的系統改善。通過對規劃和土地政策的融合創新，以普惠透明加適度激勵的政策紅利，讓居民住得舒心，讓城市、社區更具活力，實現群眾滿意、多方共贏。”

《通知》要求梳理老舊小區內及周邊的存量空間資源資產，了解居民需求期盼和現實困難，明確改造中應當補足的養老托育、社區助餐、公共停車、充電裝置等公共服務設施短板。支持利用老舊小區周邊不能單獨利用的邊角地、零星用地等低效用地作為公共空間、公共服務設施和基礎設施，特別是作為近期多次發生火災事故的電動自行車充電設施和停放場所，切實保護群眾生命財產安全。

優化相關政策及審批流程

老舊小區往往存在自身用地局促緊張的問題，如何積極探索適應老舊小區改造特點的差異化土地政策，突出政策制度的靈活安排，成為《通知》考量的重點之一。

張兵表示，調研發現，一些地方的改造受到規劃容積率、建筑高度等的限制，很難通過提高小區容積率的方式來完善相關配套設施，實現改造的財務平衡。

《通知》要求在加強規劃統籌方面，各地要依據市縣國土空間總體規劃，按需加快編制城市更新相關詳細規劃，深化近期實施規劃和行動計劃；在單元詳細規劃中統籌空間功能和建筑量，在不突破空間管控底線和總體規劃強制性內容的前提下，探索建筑量跨單元統籌的規則，處理好局部利益和整體利益，從而解決改造資金平衡難的問題。

《通知》還強調優化審批流程，鼓勵各地針對不同情形優化規劃許可辦理程序和分類管控規則。對于充電樁等按照設備管理的相關配套服務設施，以及老舊小區用地范圍內的管線等基礎設施更新改造，無需辦理規劃許可手續。涉及新增建設用地、改變土地用途和新增計容建筑面積等改變規劃條件的改造，應履行法定程序。

據記者了解，為順利推進老舊小區改造、提高居民們的滿意度，北京創新推出責任規劃師制度，在朝陽區成立了“葵花籽”責任規劃師團隊，通過社區調研，緊貼居民需求，實現了老舊小區改造全流程監管。同時，還組織居民參與設計和管理，提高了城市規劃、建設、治理水平。2023年，“葵花籽”責任規劃師團隊累計提供基層服務1500余次，其中老舊小區改造類項目50余個、背街小巷等環境提升類項目40余個，增強社區建設管理決策的科學性和治理方式的精細化水平。

中國房地產數據研究院院長陳晟對記者表示，近年來關于城市更新和老舊小區改造的政策不斷推出，隨著政策細化落地，老舊小區也從最初的以拆為主，逐漸向改造運營模式轉變。對于房地產企業來說，也要從傳統大拆大建的新增開發，向帶有運營思維的精細化管理轉變。