中國消費者報報道（記者游婕）在新房房貸利率不斷下調的大背景下，一直按兵不動的存量房貸利率備受市場關注。9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行行長潘功勝在會上宣布了一系列重要貨幣政策調整，其中包括降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，旨在進一步支持經濟高質量發展。

存量房貸利率平均下調50個基點

存量房貸利率，顧名思義，就是之前貸款買房，按照當時政策而決定的利率水平。

潘功勝指出，為減輕居民房貸負擔、促進消費增長和房地產市場平穩健康發展，中國人民銀行決定引導商業銀行將存量房貸利率逐步降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅約為0.5個百分點。這一舉措旨在讓廣大房貸借款人能夠享受到更為優惠的利率條件，有效減輕其還款壓力，進而激發消費潛力，助力經濟穩定增長。

58安居客研究院院長張波對記者表示，降低存量房貸利率的呼聲此前就非常高，本次調整和市場的預期已非常接近，即存量房貸利率和新發放房貸利率不斷接近，本次調整對于提升民眾預期以及保持房地產市場穩定將起到重要作用。

從降幅來看，存量房貸利率平均降幅為0.5個百分點。張波預計，此舉對于二套存量房更為有利。去年存量房貸利率的調整沒有涉及到二套房，加之本輪調整中不少城市二套房的利率已經明顯下調，因此其存在更大的可調整空間，但具體操作層面還要視不同城市和地區的落地細則。

戴德梁行研究院副院長張曉端對記者表示，此次政策積極回應了市場關切。此前雖然樓市寬松、優化政策持續出臺，然而并未能扭轉市場下行的趨勢，全國新房銷售面積及價格整體呈現持續回落。以一二線重點城市為代表的二手房市場在整體樓市低迷的情況下“以價換量”，部分城市二手房放盤量大增，刺激核心區域的剛需戶型成交相對活躍。此次新政通過超預期的調整來激發市場活力、提振市場信心。

對于該政策的影響力，張波也認為，由于存量房貸利率涉及到的是已購房群體，因此對于房地產交易市場的并不會產生直接影響，但對于當下購房群體對市場后期的信心將起到一定提升作用，這也有利于和一系列房地產政策形成組合拳對市場釋放效力。

二套房貸首付比例下調至15%

發布會上，潘功勝還宣布統一首套房和二套房房貸最低首付比例。根據新政策，全國層面的二套房貸款最低首付比例將由當前的25%下調至15%。

“本輪二套房首付比例調整后，已降至2000年以來的最低點，直接統一了首套房和二套房的首付比例?！睆埐ū硎荆档投追渴赘侗壤梢灾苯咏档唾彿块T檻，這有助于釋放改善型住房需求，特別是在一些經濟發展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。隨著投資性需求已經離場，當下入市的皆為自住性需求，此舉對于多樣化改善需求的保障，符合中央經濟工作會議精神，預示著房地產市場將有望走出低谷，市場復蘇的力度或不斷增強。

中原地產首席分析師張大偉對此也十分認同。他表示，該政策主要影響一線城市。從全國看，大部分城市首套房、二套房的首付比例分界線已經越來越淡化，只有一線城市二套房首付依然明顯超過首套房，預計該政策會對北京、上海、深圳等一線城市產生積極影響。

為了支持此次政策調整，中國人民銀行還采取了一系列配套措施。其中包括將5月份創設的3000億元保障性住房再貸款中，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，以增強對銀行和收購主體的市場化激勵。同時，為保持政策連續性，人民銀行還將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”兩項政策文件延期至2026年底，為市場提供更加穩定的政策預期。

預計5000萬戶家庭受益

記者從建設銀行客服人員處了解到，目前北京首套房貸利率最低可以達到3.4%，而前些年貸款買房的購房人，房貸利率有的達到4%—5%。此次政策調整能讓貸款人節省多少利息，肯定是大家最為關心的話題。

其實，早在去年8月，央行、國家金融監督管理總局就發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，鼓勵商業銀行降低存量房貸利率。央行發布的報告顯示，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%，平均降幅為73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。

此次存量房貸利率的下調是繼去年以來第二輪大規模調整，預計將為借款人帶來更為可觀的利息支出減少。潘功勝表示，預計惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元。

多家機構測算的數據顯示，當前存量房貸平均利率約在4%。央行此前披露的數據顯示，截至2024年二季度末，全國新發房貸利率已降至3.45%。新發房貸與存量房貸相差大約在50個基點。按此計算，若以商貸100萬元、貸款30年等額本息還款方式計算，此次政策頒布后，每月月供大約減少312元，30年大約可以減少利息支出11萬元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，若考慮到2020年以來5年期以上LPR（貸款市場報價利率）已經下降了95個基點，再疊加此次下調50個基點，最近4年存量房貸利率下降了大概145個基點。若按此計算，綜合考慮最近4年的房貸政策，以100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款來計算，月供累計將減少約870元。

對于已購房群體來說，切切實實減少了利息支出，可謂最大的利好，有助于減輕居民負擔、激發市場活力，還將對穩定房地產市場，提振市場信心，促進經濟高質量發展產生深遠影響。張波指出，當房貸利率下調或還款壓力減輕時，家庭將有更多的可支配收入用于日常消費，更有可能增加在非住房領域的消費支出，如購買汽車、家電、家具等耐用消費品，以及增加在旅游、餐飲、娛樂等服務行業的消費。這將促進相關產業的繁榮和發展，形成良性循環，推動經濟持續增長，并提升了大眾的生活品質。

對于未來市場走勢，戴德梁行研究院副院長張曉端預計，無論是新房市場還是二手住宅交易，“以價換量”仍將是趨勢。在持續的政策效力影響下，核心區域的優質物業供應將吸引改善性需求擇機入市從而帶來相對活躍的市場表現。二手房市場放盤量增多，加上顯著的價格折讓令置業門檻大大降低，交易的活躍度將有所提升。