中國消費者報訊（記者 孫蔚）當下，我國房地產行業的發展邏輯正經歷著深刻變革。3月16日，備受關注的2021中國房地產開發企業綜合實力測評成果及2021中國房地產500強揭曉。根據測評報告，綜合實力前三位由萬科、恒大、碧桂園占據。其中，萬科上升兩位，綜合實力排名第一，恒大、碧桂園分列第二、三位。中海、融創、保利、龍湖、華潤、世茂、新城分列第四至第十位。

龍頭房企地位穩固 集中趨勢穩中有升

測評顯示，規模房企依舊占據優勢位置，房企發展結構分化明顯。碧桂園、恒大、萬科等房企的資產規模持續積累，行業地位穩固。融創、華潤等企業更注重利潤和品質，融創降杠桿戰略成效明顯，華潤在一線城市拿地占比提高，進一步優化土儲結構。

2020年，TOP500房企總資產均值為829.89億元，凈資產均值為178.81億元。總體來看，TOP500房企資產規模保持增長態勢，總資產增速略收窄。

數據顯示，2020年，前四大房地產開發企業銷售金額占比為14.30%，行業集中度穩中有升。以銷售金額計算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地產企業市場份額分別為 25.28%、37.64%、53.82%、63.94%。整體來看，房地產企業銷售金額市場發展較為平穩，集中度上升趨勢依舊，龍頭房企依舊占據規模優勢。

融資環境逐步收緊 降負債成重要任務

當下，國家對房地產的融資監管已經進入到了一個新的階段，去杠桿、降負債成為房企的重要任務之一。“三道紅線”監管下，TOP500房企杠桿率有所降低，降杠桿初顯成效。長期償債能力方面，TOP500房企2020年資產負債率均值為78.77%，較上年下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降;凈負債率均值為85.08%，較上年下降11.62個百分點，相比2019年也有大幅改善。短期償債能力方面，2020年TOP500房企短期償債能力略有下降，流動比率均值為1.40，速動比率均值為0.49。

易居研究院分析師表示，在監管要求下，房企開始積極降低杠桿水平，但各企業負債水平不盡相同，龍頭房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢、前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需警惕資金鏈風險。

2020年，TOP500房地產開發企業營業收入均值達183億元，營業成本均值139億元。近兩年來，營業收入均值增速、營業成本均值增速均處于下滑趨勢，營業收入增速不及營業成本增速。凈利潤均值達11.01億元。

在業務布局方面，房企一改過去全面鋪開的拿地策略，態度逐漸謹慎，不再單純追求數量，開始注重土地質量。不少房企重點關注一二線城市，尤其是長三角、粵港澳大灣區等地，同時關注圍繞都市圈的三四線城市。人口變遷帶動了城市格局的改變，許多房企開始深耕重點城市，重點區域的土地儲備依然是房企長遠發展的保障。

易居研究院分析師表示，隨著融資環境持續趨緊，金融紅利逐漸消失，房地產行業管理紅利時代已經來臨。周轉能力強是管理紅利的重要體現之一，但在當前的市場環境下，驅動周轉的因素發生了變化。相較于過去高杠桿推動的高周轉，如今在融資趨嚴的背景下，房企更多通過提高執行效率、實施精細管理來提高企業周轉速度。同時，近年來龍頭房企在非住領域紛紛嘗試輕資產化運營，在物業、租賃、辦公、商業、文旅、養老等領域拓展加速。

地區銷售分化明顯 未來發展呈多元化

樓盤質量作為產品品質的基礎，也是房企打開和穩固市場地位的重要困素。近年來，房企在提升產品品質方面投入了更多精力和意識，以提高產品口碑。同時，房企通過多元創新能力形成差異化競爭，為企業價值增長提供新動能。

測評報告顯示，隨著房住不炒導向持續落實，各地區商品房銷售情況格局分化。雖然2020年全國商品房銷售面積和銷售金額均創出歷史新高，但與此同時，越來越多的房企，包括規模房企，由于決策失誤、杠桿過高等原因紛紛退出競爭，行業的分化格局加劇。

如今，房地產行業正處于由粗放式向精細化發展的過渡期，房企根據自身的發展格局、未來規劃進行了相應的調整，對住宅產品精細打磨，逐漸展現出新的人居風格;產業鏈縱向深化，不斷開發新的利潤增長點;業務橫向多元化并行，在存量市場上百花齊放。

測評報告指出，在房地產存量時代，房企在制定規劃的同時越發謹慎。各大企業紛紛調整戰略，根據自身定位開展業務，根據不同階層的需求開發差異化產品，為市場提供更好的服務。房地產行業正走在轉型升級的道路上，受政策和市場的影響，房企需要保持良好的融資能力、準確把握行業走向、不斷開拓新的盈利增長點，才能保證企業的長遠發展。